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Préstamos

Información General

Hipotecas

¿Qué conceptos básicos debo conocer?
  • Préstamo hipotecario:
    Es una operación financiera por la cual Bankia le permite acceder a la vivienda que usted desea, pudiendo obtener unos importes de financiación superiores, a unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos, en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación.

    Se formaliza en escritura pública otorgada ante notario, y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad a efectos de la constitución del derecho real de hipoteca.

  • Importe (Financiación):
    Debe tener en cuenta que el importe a financiar es un porcentaje sobre el valor de tasación, (aunque en algunos casos, aportando garantías adicionales, puede llegar hasta el 100 %), por lo que tiene que contar con un ahorro acumulado.

    Por otro lado, es conveniente que, antes de solicitar el préstamo, piense cuáles son sus necesidades, para que pueda beneficiarse de la mejor relación posible entre la cantidad que ha solicitado y los intereses que ha de pagar.

  • Tipo de interés:
    Es un aspecto muy importante del préstamo. Adecuar un determinado tipo de interés con un plazo, que nos determine una cuota cómoda de pagar tiene más importancia que la que parece a simple vista.

  • TAE (Tasa Anual Equivalente):
    Es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial, sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que usted pagará en su préstamo.

  • Plazo de amortización:
    El plazo de amortización es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado será aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. No olvide que si alarga excesivamente el plazo, pagará más intereses de los necesarios. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de pago.

  • Comisiones:
    Su préstamo podrá tener, entre otras, las siguientes comisiones:

    • Estudio: se repercute como compensación por las gestiones y análisis que se deben realizar para verificar la solvencia del solicitante y los términos de la operación solicitada. Se trata de un porcentaje sobre el importe solicitado del préstamo y se cobra al formalizar la operación.
    • Apertura: se aplica como compensación por los trámites que se deben realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Se trata de un porcentaje sobre el importe formalizado y se cobra al cliente cuando se firma la operación.
    • Cancelación o amortización anticipada - o en su caso compensación por desistimiento: se trata de una tarifa que se aplica a los pagos que se realicen para amortizar anticipadamente el préstamo, pudiendo ser total o parcial.
¿Qué tipo de préstamo hipotecario me conviene?
  • Fijo: El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo, con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo y pagará siempre lo mismo.

  • Variable: Se fijan en relación a un índice de referencia, que evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad el tipo de interés se revisa semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales.

  • Mixto: Son aquellos tipos que combinan las ventajas de la certidumbre de las cuotas en el primer tramo de la vida del préstamo, con la adaptación de las cuotas a la evolución del mercado a largo plazo; es decir, combinan un tipo de interés fijo (con una duración determinada al principio del plazo) con un tipo variable para el resto del plazo de su préstamo.

  • Cuota fija: La cuota a pagar es siempre la misma, incluso existiendo variaciones del tipo de interés, lo que conlleva el reajuste contínuo del plazo.

¿Cómo puedo amortizar el préstamo?

A la hora de seleccionar su préstamo hipotecario es conveniente que tenga en cuenta lo siguiente:

Uno de los aspectos más importantes a considerar es el plazo de amortización, o lo que es lo mismo, el número de años de los que va a disponer para pagar y liquidar su deuda. Es fundamental elegirlo adecuadamente, ya que cuanto más lo alargue, más intereses pagará. Es decir, encontrar el plazo de amortización idóneo a sus necesidades significa hallar la mejor relación posible entre la cantidad que ha solicitado para la compra de su vivienda y los intereses que ha de pagar.

En cualquier caso, considere qué porcentaje de sus ingresos puede destinar al pago de las cuotas del préstamo, para no endeudarse por encima de sus posibilidades. Analice cuál es el importe por el que se puede endeudar anualmente, y al que podrá hacer frente sin problemas. Para ello deberá calcular: 0,35 x (el importe de su salario neto anual - pagos anuales que realice por otras deudas o préstamos que tenga, tanto en la misma entidad como en otras entidades).

Con estos datos, usted conocerá su capacidad de endeudamiento anual. Si desea calcular el importe mensual, deberá dividir el resultado obtenido anteriormente entre 12. De este modo, podrá saber cuál será el precio de la vivienda a la que aproximadamente puede acceder, en función del plazo de amortización elegido.

Gastos. ¿Qué impuestos le afectan?
  • IVA en el caso de primera transmisión de la vivienda.

El tipo de impuesto para vivienda es normalmente el 7 % del valor de compraventa de la vivienda. No obstante, se aplica el tipo reducido del 4 % en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda transmisión de vivienda.

La base imponible estará constituida por el valor real de la vivienda transmitida, pudiendo la Administración, en todo caso comprobar el valor declarado. La fijación del tipo de gravamen es una competencia asumida por las CC.AA.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto grava las primeras copias de escrituras de constitución de hipotecas sobre el inmueble, así como las escrituras de compraventa del mismo, cuando dichas compraventas tributen por IVA (en general, primera transmisión de vivienda). En estos casos, se debe pagar al formalizar la escritura de compraventa, y al firmar el préstamo hipotecario.

A partir del 1 de enero de 2008 se establece para el ámbito de la Comunidad de Madrid un gravamen gradual, con carácter general, del 1 % sobre la base imponible del impuesto, con las siguientes peculiaridades:

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales.

Escrituras que documenten la constitución de hipoteca en garantía de préstamos para la adquisición de vivienda:

  • 0,4 % para las operaciones cuyo importe (responsabilidad hipotecaria) sea menor o igual a 120.000 EUR.
  • 0,5 % para las operaciones cuyo importe (responsabilidad hipotecaria) sea inferior o igual a 180.000 euros y superior a 120.000 EUR.
  • 1,00 % para las operaciones cuyo importe (responsabilidad hipotecaria) sea superior a 180.000 EUR.

Escrituras que documenten transmisiones de viviendas cuando estén sujetas a IVA

  • 0,2 % para la transmisión de viviendas de protección pública reguladas en la Ley 6/1997 de 8 de enero de Protección Pública a la vivienda de la Comunidad de Madrid, con una superficie máxima de 90 m2 útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención en esta modalidad del impuesto. Cuando el adquirente de la vivienda de protección pública sea un titular de familia numerosa, se incrementará el límite máximo de superficie construida en función de lo dispuesto en la Ley 40/2003 de 18 de noviembre de Protección a las Familias Numerosas.
  • 0,4 % para la transmisión de viviendas cuyo importe (según compraventa) sea inferior o igual a 120.000 EUR.
  • 0,5 % para la transmisión de viviendas cuyo importe sea inferior o igual a 180.000 EUR y superior a 120.000 EUR.
  • 1,00 % para las operaciones cuyo importe sea superior a 180.000 EUR.

En la determinación del valor de la vivienda transmitida se incluirán los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aún cuando constituyan fincas registrales independientes.

¿En qué consisten los gastos de registros y gestión. De quién dependen?

Los gastos de registro son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. La base imponible es la responsabilidad hipotecaria y se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base. A esto se añaden los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.

Los gastos de gestión son los producidos por la tramitación y gestión en Notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Estos profesionales puede elegirlos el prestatario, si bien en este caso, la Entidad no procederá al desembolso del préstamo hasta que no se acredite la inscripción.

El vendedor normalmente no deseará esperar a percibir el dinero de la venta hasta que se haya producido la acreditación anterior, por lo que para hacer posible la compra de la vivienda, estos trámites son efectuados por profesionales seleccionados por la Entidad de Crédito pero externos a la misma.

¿Podemos elegir notario? Cuánto nos cuesta.

El Notario da fe pública de la escritura, asesora a las partes y verifica la regularidad del documento que se otorga, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido por el solicitante de entre los que operen en la plaza de la finca hipotecada o del domicilio fiscal del solicitante y, en todo caso, se estará a lo dispuesto en la legislación notarial.

Se consideran gastos de Notaría:

  • Los que se producen por el otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.
    Estos aranceles tienen como base imponible lo que se llama responsabilidad hipotecaria, aplicándose un porcentaje de tarifa establecido legalmente sobre esta base.

  • Importe de los folios utilizados y de las copias expedidas, el cual está asimismo establecido de forma legal.

Todos los gastos repercutidos por este concepto y referentes, tanto a la operación de compraventa como a la operación hipotecaria, serán por cuenta del solicitante.

¿Cuánto pagará con un sistema de cuotas mensuales constantes?

En el cuadro siguiente podrá comprobar el importe de las cuotas mensuales constantes que deberá pagar por cada 1.000 EUR prestados, en función de los tipos de interés y plazos aplicados.

Para obtener la cuota mensual total, deberá multiplicar el importe total del préstamo, expresado en miles de euros (con decimales si los hubiere) por la correspondiente cuota mensual por cada 1.000 EUR.

¿Qué documentos necesitará para su hipoteca?

A continuación le detallamos los documentos más habituales que le serán requeridos cuando acuda a su Oficina a solicitar su hipoteca:

INFORMACION PERSONAL

1. Residentes:

Españoles:

  • Documento Nacional de Identidad (DNI)
  • Número de Identificación Fiscal (NIF)

Extranjeros:

  • Comunitarios:

- Pasaporte o Documento Nacional de Identidad de su país en vigor.

- Certificado de Registro Central de Extranjeros.

  • Extracomunitarios

- Pasaporte o Documento Nacional de Identidad de su país en vigor.

- Tarjeta de Extranjero / Tarjeta de Residencia.

2. No residentes

- Pasaporte o Documento Nacional de Identidad de su país en vigor.

- Certificación negativa de residencia expedida por el Ministerio del Interior a efectos de control de cambios.

- Declaración de residencia fiscal en otro Estado.

INFORMACIÓN ECONÓMICA

Todos aquellos documentos que acrediten su capacidad económica y solvencia:

  • Si es trabajador por cuenta ajena (asalariado):

- Fotocopia de las últimas tres nóminas.

- Última declaración del IRPF, si existe obligación de declaración fiscal.

  • Si es trabajador por cuenta propia:

- Última declaración del IRPF.

- Declaraciones de IVA correspondientes a los últimos 12 meses.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA FORMALIZAR SU PRÉSTAMO

  • La escritura de propiedad del inmueble, o bien, Contrato privado de compra-venta o Contrato de Arras, según los casos.
  • El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • El último recibo de la Comunidad de Propietarios o certificado acreditativo de estar al corriente de pago de la misma.
  • El certificado o póliza al corriente del seguro de la vivienda, designando como beneficiaria a la Entidad (por Ley es obligatorio tener un Seguro de Daños acorde a la naturaleza del bien que cubra el inmueble de riesgos causados por siniestros que tengan su origen en incendios, inundaciones u otro tipo de eventos que afecten al inmueble).
  • El certificado de dominio y cargas o nota simple informativa.

Si se trata de la construcción / rehabilitación de vivienda propia (promoción para uso propio):

  • Escritura de declaración de obra nueva.
  • Memoria de obra.
  • Planos sellados por el Colegio Oficial de Arquitectos y Aparejadores.
  • Proyecto técnico del arquitecto.
  • Licencia de Obras (Permiso Municipal de obras).
  • Seguro Todo Riesgo a la Construcción, que una vez constituida la vivienda en proyecto habrá que sustituirlo por uno de daños.
Consejos antes de comprar

Una vez que ha decidido la vivienda que desea adquirir, debe realizar determinados trámites previos a la compra:

  • Solicitar una nota simple o nota registral, que le será expedida en el registro de la propiedad. Mediante este documento podrá comprobar que el vendedor es realmente el propietario de la vivienda y que dicha vivienda está totalmente libre de cargas (un ejemplo de carga es una hipoteca o una anotación de embargo). Como las viviendas pueden transmitirse en documentos privados, compruebe la verdadera titularidad del propietario y su relación con el titular registral. Este trámite constituirá una garantía para usted.
  • Comprobar si la vivienda cumple las exigencias de legalidad urbanística, lo cual certifica el ayuntamiento, en donde podrá informarse de cualquier aspecto que le interese saber.
  • Si su vivienda es de primera construcción, pídale al vendedor que le entregue los siguientes documentos:
    • La Cédula de Habitabilidad, para cerciorarse de que el inmueble reúne las condiciones mínimas necesarias para poder ser destinado a vivienda.
    • La memoria de calidades, con todas las características de la construcción, que le permitirá conocer los materiales y acabados de la vivienda.
    • Los planos de la misma.
  • Si por el contrario, la vivienda que va a adquirir es de segunda mano, debe solicitar al vendedor:
    • El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que si no está pagado al final le tocará hacerlo al comprador de la vivienda.
    • El recibo del Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos, tributo que deberá pagar el vendedor.
    • Copia de la escritura de propiedad de la vivienda.
    • Último recibo de la Comunidad de Propietarios (o Certificado del administrador) para cerciorarse que está al corriente de pago de todos los gastos comunitarios, pues si estos gastos no están pagados, revertirán sobre usted.
¿Hipoteca o alquiler? Claves para decidirnos

Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario y Folleto abreviado (Banco de España)