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¿Qué debes saber de la nueva Ley Hipotecaria?

4’ de lectura

 

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como Ley Hipotecaria, cambia las reglas del juego del mercado hipotecario. Si estás pensando en pedir una hipoteca, es clave que conozcas las principales novedades que trae la nueva ley que tiene como fecha de entrada en vigor el 16 de junio de 2019.

 

¿Afecta a todas las hipotecas nuevas?

 

A casi todas. La nueva ley se aplica a las hipotecas de personas físicas sobre inmuebles residenciales, incluyendo viviendas, garajes y trasteros, y también a los préstamos no hipotecarios destinados a comprar un inmueble. Es decir, solo quedan excluidas de su ámbito de aplicación las hipotecas contratadas por empresas o destinadas a comprar inmuebles no residenciales (naves industriales, locales, etc.).

 

¿Y a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley?

 

En general, no les afecta. Sin embargo, hay algunas excepciones. Por ejemplo, sí será aplicable para las cláusulas de vencimiento anticipado, de tal forma que se da más tiempo al deudor para que resuelva sus problemas de impago. También cuando se produzca una novación (cambio de condiciones) o una subrogación (cambio de titular), en cuyo caso sí hay que atender las nuevas obligaciones de información que le otorgan transparencia a la gestión del crédito.

 

¿Por qué una nueva ley y cuál es su objetivo?

 

La Unión Europea ha impuesto esta regulación buscando reforzar la protección del consumidor tras los conflictos surgidos durante la crisis económica y financiera como consecuencia de la concesión de préstamos hipotecarios con condiciones no siempre claras. La ley es el resultado de adaptar esta directiva de la UE a la normativa española y su objetivo es reforzar la protección de los consumidores, aumentar la transparencia y potenciar la seguridad jurídica.

Gif ¿Para qué sirve la nueva Ley HIpotecaria?

¿Cómo se refuerza la protección de los consumidores y la transparencia?

 

La nueva ley busca que el consumidor tenga todo claro antes de firmar. Para conseguirlo, introduce una batería de cambios en el sistema de información, a fin de asegurar que el solicitante del préstamo tiene toda la documentación necesaria y la entiende:

  • Regula la publicidad del crédito. Por ejemplo, es obligación destacar si el tipo de interés es fijo o variable, cuál es la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la identidad del prestamista, entre otros aspectos.
  • Toda la información 10 días antes de firmar. El banco debe facilitar toda la información necesaria de la hipoteca al menos 10 días de la firma del contrato, para que el solicitante pueda comparar distintas ofertas.
  • La FEIN y la FiAE. El banco debe entregar estos dos documentos a quien pide la hipoteca:
    • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es una oferta vinculante para la entidad y que incluye toda la información financiera del préstamo.
    • La Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Recoge algunas cuestiones problemáticas, como las cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo, la distribución de los gastos.

 

¿Qué papel juega el notario en este proceso?

 

Un papel protagónico. Al contrario que con la anterior legislación, ahora es el cliente quien lo elige. Otro aspecto importante son las dos visitas obligatorias al notario que debe hacer el solicitante de la hipoteca.

En la primera visita, que es gratis y que debe hacerse al menos un día antes de la firma, el notario ha de garantizar que el cliente ha recibido toda la información y comprende los términos de la oferta, además de asesorarle en todo aquello que necesite. La segunda visita al notario será para firmar la escritura del préstamo, como se hacía antes.

 

¿Qué pasa con las comisiones?

 

Presta atención porque aquí hay cambios importantes.

 

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo variable

 

Esto es cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda.

  • Si devuelves en los 3 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,25 %.
  • Si devuelves en los 5 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,15 %.
  • Si devuelves después de los 5 primeros años: no pagas comisión.

Comisión por reembolso tipo variable

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo

 

Esto es cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda.

  • Si devuelves en los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 2 %.
  • Si devuelves después de los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 1,5 %.

Comisión por reembolso tipo fijo

Comisión máxima por cambiar de tipo variable a fijo

 

  • Si haces el cambio en los 3 primeros años: comisión máxima del 0,15 %.
  • Si haces el cambio después de los 3 primeros años: no pagas comisión.

Comisión máxima por cambiar de tipo vriable a fijo

 

¿Y el resto de comisiones?

 

Son libres, aunque naturalmente pueden ser negociadas. Lo que sí dice la nueva ley es que la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares, lo cual impide que los bancos puedan cobrar separadamente por estos conceptos.

 

¿Y los gastos de la hipoteca quién los paga a partir de ahora?

 

Esta es otra novedad fundamental. Hasta ahora, buena parte de los gastos los asumía la persona que pedía el crédito. La nueva ley dice que el banco tiene que pagar los gastos de registro, gestoría y notaría. O sea, que el cliente solo paga la tasación del inmueble. El banco también ha de hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque en este caso eso no viene en la ley, sino que está recogido en un Real Decreto Ley de 2018.

Frase: El Banco tiene que pagar los gastos de registro, gestoría y notaría

¿Qué me puede pasar si no pago la hipoteca?

 

Si no se atienden los pagos mensuales, se abrirá un proceso que puede concluir en la pérdida de la vivienda, pero con la nueva ley se protege más al deudor, ya que se le da más tiempo para que resuelva sus problemas para pagar. Hasta ahora, lo normal era que se activara el procedimiento al producirse el impago en tres cuotas mensuales. La nueva ley establece que para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado del préstamo, es decir, para iniciar el procedimiento judicial de embargo de la casa es necesario que se dé alguna de estas dos situaciones:

  • Que el cliente deje de pagar 12 mensualidades o el 3 % del total del préstamo, si los impagos se producen en la primera mitad del plazo.
  • Que el cliente deje de pagar 15 mensualidades o el 7 % del total del préstamo, si los impagos se producen en la segunda mitad del plazo.

Este es uno de los pocos casos en los que la nueva ley es retroactiva. Las condiciones que se establecen son de aplicación para las hipotecas firmadas con anterioridad en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el cliente entienda que éstas le son más favorables. Sin embargo, y esto es importante destacar, la retroactividad no se aplicará cuando el vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la nueva ley. En ese caso, las cláusulas antiguas son las que valen.

 

¿El banco me puede obligar a adquirir otros productos financieros?

 

Los bancos asociaban productos a la hipoteca como un plan de pensiones, un fondo de inversión, la domiciliación de nómina o un seguro que el solicitante de la hipoteca tenía que contratar. Con la nueva ley, estos productos vinculados no se le pueden exigir al cliente.

Frase: Los productos financieros vinculados a la hipoteca no se le pueden exigir al cliente

 

Hay, sin embargo, alguna excepción. Por ejemplo, el banco sí puede exigirle que tenga un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos, pero el cliente puede elegir con quién. También se permiten los productos vinculados si a juicio del Banco de España benefician al que pide la hipoteca.

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