Subrogación de Hipoteca

 

Cómo mejorar las condiciones de tu préstamo

 

La subrogación hipotecaria es una opción que permite trasladar la deuda de un banco a otro para mejorar las condiciones del préstamo manteniendo las condiciones iniciales de plazo y amortización. También se habla de subrogación cuando se traslada la deuda un pagador a otro en la compraventa de una vivienda con hipoteca.

La subrogación resulta especialmente interesante en préstamos con un gran capital pendiente de pago y un largo periodo de amortización, y suele hacerse en los primeros años de vida del préstamo de una vivienda (la mayoría de las entidades exigen que hayan pasado 3 años para gestionar el cambio).

 

¿Cómo se desarrolla el proceso?

 

  • Sin pedir permiso. No hace falta solicitar permiso a la entidad actual para cambiar a otra que ofrezca pagar una cuota mensual más baja en la hipoteca.
  • En busca de las mejores condiciones. Hay que analizar en detalle las condiciones de todas las posibles hipotecas antes de decidirse por una. Es aconsejable hacer una estimación de la cuota mensual a pagar en cada caso para saber si compensa el cambio.
  • Plazos de solicitud y aceptación. Tras seleccionar la entidad a la quese quiere trasladar la hipoteca, hay que presentar una solicitud de subrogación. Si el banco la acepta, tendrá un plazo de 7 días para ofrecerlas condiciones del nuevo préstamo (la oferta vinculante). Después, se abre un nuevo plazo de 10 días para aceptar la oferta y empezar a ahorrar en la cuota mensual.
  • Posible contraoferta. En esta fase del proceso, el banco en el que se firmó la hipoteca podría presentar una oferta de novación que iguale o mejore las condiciones del nuevo banco. Si se produce esa contraoferta, el cliente no podrá abandonar la entidad en la que firmó la hipoteca y allí termina el intento de subrogación.

 

¿Qué gastos tiene la subrogación?

 

  • Comisión de cancelación del préstamo actual, que suele ser del 1 %.
  • Comisión de subrogación, que se paga al nuevo banco y que incluye gastos como el Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y aranceles notariales y registrales, que suele ser del 0,5 %. El IAJD sólo se paga en caso de ampliación de la cuantía de la hipoteca. El importe varía según la comunidad autónoma.
  • Tasación de la vivienda, que puede costar alrededor de 300 euros.
  • Gastos de gestoría, notaría, registro de la propiedad, etc., derivados de la tramitación del proceso.
El coste total de cambiar la hipoteca de banco puede suponerentre 2.000 y 3.000 euros de media, aunque la cifra final dependerá del capital que se subrogue, el coste de la vivienda y la comunidad autónoma en la que está ubicada.

 

La subrogación será conveniente siempre que esos costes queden compensados con el ahorro que va a generar el traslado de hipoteca. Un descuento de 50 euros en la cuota mensual supondría 600 euros de ahorro anual, y 12.000 euros en 20 años. Sólo hay que hacer cálculos antes de tomar una decisión.

 

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Infografía de subrogación de hipoteca

 

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